Ferienwohnung baurechtlich absichern — bevor es zu spät ist
Behörden prüfen derzeit verstärkt, ob Ferienwohnungen baurechtlich zulässig sind. Wir klären den Genehmigungsstatus, legalisieren bestehende Ferienwohnungen und stellen den Antrag zur Nutzungsänderung — zum Festpreis, mit ehrlicher Einschätzung Ihrer Chancen.
Eine Ferienwohnung ist baurechtlich kein „Wohnen“
Das Bundesverwaltungsgericht hat 2017 (Urteile v. 18.10.2017) bestätigt: Ferienvermietung ist kein „Wohnen“ im Sinne des Baurechts. Nach § 13a BauNVO ist die Ferienwohnung eine eigene Nutzungsart — in der Regel ein nicht störender Gewerbebetrieb. Wer eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermietet, ändert damit die Nutzungsart — und das ist in den meisten Fällen genehmigungspflichtig, auch ohne baulichen Umbau.
Warum Zeit gerade der entscheidende Faktor ist
Die Gemeinden werden aktiv
Immer mehr Kommunen stellen Bebauungspläne auf, die Ferienwohnungen einschränken oder ausschließen, und sichern diese mit einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) ab — bis zu vier Jahre. Wer erst plant, kann dadurch für Jahre blockiert werden.
Eine Genehmigung schützt dauerhaft
Eine bereits erteilte Genehmigung bleibt von einem späteren Bebauungsplan oder einer Veränderungssperre unberührt (§ 14 Abs. 3 BauGB). Genehmigt = bestandsgeschützt. Nur geplant = ungeschützt. Deshalb: lieber jetzt prüfen und beantragen.
Das Risiko ohne Genehmigung
Bußgeld bei ungenehmigter Nutzung (Art. 79 BayBO).
Nutzungsuntersagung jederzeit möglich (Art. 76 BayBO).
Lange Vermietungsdauer schafft keinen Bestandsschutz.
Gute Nachricht: Eine nachträgliche Genehmigung (Legalisierung) ist oft möglich — wir prüfen, ob Ihr Fall in Frage kommt.
Entscheidend: Ihr Baugebiet
Ob Ihre Ferienwohnung genehmigungsfähig ist, hängt vor allem vom Baugebiet ab. Eine pauschale Garantie wäre unseriös — wir prüfen Ihren konkreten Standort.
In welcher Situation sind Sie?
Bestehende, ungenehmigte FeWo
Läuft schon länger? Risiko: Untersagung jederzeit, Bußgeld, kein Bestandsschutz.
Geplante neue FeWo
Kauf oder Umnutzung in Vorbereitung. Risiko: B-Plan/Sperre macht den Antrag chancenlos.
FeWo im Verkauf
Ungenehmigte FeWo = Mangel & Wertminderung; Käufer/Banken wollen den Nachweis.
Häufige Fragen zur Ferienwohnung
Ist eine Ferienwohnung baurechtlich dasselbe wie eine Wohnung?+
Nein. Eine Ferienwohnung ist baurechtlich keine normale Wohnung, sondern eine eigene Nutzungsart (§ 13a BauNVO, in der Regel ein nicht störender Gewerbebetrieb). Das Bundesverwaltungsgericht hat 2017 bestätigt: Ferienvermietung ist kein „Wohnen“ im Sinne des Baurechts. Wer dauerhaft als Ferienwohnung vermietet, ändert die Nutzungsart — das ist in den meisten Fällen genehmigungspflichtig.
Ich vermiete seit Jahren — bin ich da nicht im Bestandsschutz?+
Leider nein. Eine lange Vermietungsdauer schützt nicht. Ohne Baugenehmigung gibt es keinen Bestandsschutz; Behörden können die Nutzung untersagen, egal wie lange sie schon läuft. Eine nachträgliche Genehmigung (Legalisierung) ist aber oft möglich — wir prüfen, ob Ihr Fall dafür in Frage kommt.
Was droht bei einer ungenehmigten Ferienwohnung?+
In Bayern eine Nutzungsuntersagung (Art. 76 BayBO) und ein Bußgeld von bis zu 500.000 € (Art. 79 BayBO), dazu Zwangsmittel zur Durchsetzung. Deshalb lohnt es sich, den Status frühzeitig zu klären und ggf. zu legalisieren.
Muss ich mir Sorgen wegen Zweckentfremdung machen?+
Ein Zweckentfremdungsverbot greift nur, wenn die Gemeinde per Satzung (bei angespanntem Wohnungsmarkt) eines erlassen hat — im Allgäu ist das vielerorts nicht der Fall. Das bedeutet aber nicht „erlaubt“: Das Baurecht gilt unabhängig davon und verlangt für die Ferienwohnung in der Regel eine Genehmigung der Nutzungsänderung.
Warum ist Zeit gerade jetzt wichtig?+
Immer mehr Gemeinden stellen Bebauungspläne auf, die Ferienwohnungen einschränken, und sichern sie mit einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB, bis zu vier Jahre). Eine bereits erteilte Genehmigung bleibt davon geschützt (§ 14 Abs. 3 BauGB) — wer dagegen erst plant, kann für Jahre blockiert werden. Lieber jetzt prüfen und beantragen.
Hinweis: Diese Seite gibt den Stand 2026 wieder und ist keine Rechtsberatung. Ob eine Ferienwohnung genehmigungsfähig ist, hängt vom Einzelfall ab (Baugebiet, Bebauungsplan, Stellplätze, Brandschutz). Wir geben keine Genehmigungs-Garantie, sondern eine fundierte, ehrliche Einschätzung.
Ist Ihre Ferienwohnung auf der sicheren Seite?
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